Annuiteettilaina vai tasalyhenteinen? Laske Excelissä (2026)

Pankissa lyhennystapa ratkaistiin yhdellä lauseella: »Annuiteetti on yleisin, otetaanko se?« Nyökkäsin. En tiennyt että juuri se valinta saattoi maksaa tuhansia.

Meillä oli siisti laina ja siisti kuukausierä. Ongelma oli, ettei kukaan kertonut että toinen lyhennystapa – tasalyhennys – olisi tullut halvemmaksi koko laina-aikana. Ero ei ole valtava prosentteina, mutta euroina se on tuntuva.

Pari vuotta myöhemmin laskin sen itse taulukossa. 200 000 euron lainalla 25 vuoden aikana ero oli yli yhdeksän tuhatta euroa – tasalyhennyksen hyväksi.

Yhdeksän tuhatta. Yhdestä rastista pankin lomakkeessa.

Ja Suomessa on yksi mutka jota moni ei tiedä: asuntolainan korkovähennys poistui kokonaan vuonna 2023. Toisin kuin Norjassa tai Ruotsissa, valtio ei enää maksa osaa koroistasi takaisin – joten tasalyhennyksen tuoma korkosäästö jää kokonaan sinulle, täysimääräisenä.

Tässä oppaassa käyn läpi mikä erottaa annuiteetin ja tasalyhennyksen, lasken esimerkin jonka voit toistaa itse, näytän miten teet sen Excelissä, ja selitän miksi korkovähennyksen poistuminen tekee valinnasta entistä tärkeämmän. Lopuksi tiedät kumpi kannattaa juuri sinulle.

Mikä erottaa annuiteetin ja tasalyhennyksen?

Molemmat lyhentävät samaa lainaa samalla korolla. Ero on vain siinä miten kuukausierä on koottu – ja juuri se ratkaisee paljonko maksat yhteensä.

Annuiteettilainassa maksat saman erän joka kuukausi koko laina-ajan, kun korko pysyy samana. Alussa erä on enimmäkseen korkoa ja vähän lyhennystä. Kun velka pienenee, korko-osuus pienenee ja lyhennysosuus kasvaa. Erä näyttää tililläsi samalta, mutta sen sisältö liikkuu.

Tasalyhenteisessä lainassa lyhennys pidetään vakiona. Lyhennät velkaa yhtä paljon joka kuukausi, ja sen päälle tulee korko jäljellä olevasta summasta. Koska velka pienenee tasaisesti, myös korko pienenee – ja kuukausierä laskee kuukausi kuukaudelta. Maksat siis eniten alussa ja vähiten lopussa.

Annuiteetti on Suomessa yleisin valinta, koska tasainen erä on helppo budjetoida. Tasalyhennys on hieman unohdettu vaihtoehto – ja usein halvin koko laina-aikana.

Esimerkki jonka voit toistaa

Otetaan realistinen asuntolaina: 200 000 €, 25 vuotta. Tasalyhennys maksaa enemmän alussa, mutta vähemmän yhteensä – ja erotus on tuntuva.

Kuvio on selvä: tasalyhennys vaatii suurempaa kuukausierää alkuvuosina, mutta painaa velan alas nopeammin, joten korkoa kertyy vähemmän. Mitä suurempi laina ja mitä pidempi aika, sitä suurempi ero.

Miksi korkovähennyksen poistuminen ratkaisee

Tässä on Suomen oma mutka, joka muuttaa vertailun verrattuna naapurimaihin.

Miksi tämä on tärkeää juuri lyhennystavan kannalta? Norjassa valtio palauttaa 22 % ja Ruotsissa 30 % koroista verovähennyksenä, mikä kutistaa tasalyhennyksen tuomaa säästöä – koska myös annuiteetin korkeammasta korosta saa osan takaisin. Suomessa tätä vaimennusta ei enää ole. Korkovähennys on nolla, joten tasalyhennyksen korkosäästö jää sinulle täysimääräisenä.

Näin lasket sen Excelissä

Et tarvitse pankkia tähän. Koko vertailu syntyy parilla kaavalla.

Annuiteetti – kiinteä erä

Annuiteetti nojaa yhteen funktioon: MAKSU (suomenkielinen nimi kaavalle PMT). Se laskee kiinteän kuukausierän korosta, jaksoista ja lainasummasta.

Antaa kiinteän kuukausierän. Korko-osuuden saat funktiolla KORKO ja lyhennysosuuden funktiolla LYHENNYS.

Tasalyhennys – vakiolyhennys

Tasalyhennys on vielä yksinkertaisempi, sillä erikoisfunktiota ei tarvita. Lyhennys on laina jaettuna jaksoilla, ja korko lasketaan jäljellä olevasta summasta:

Vakiolyhennys joka kuukausi.

Jakson korko. Kuukausierä = lyhennys + korko, ja se laskee velan pienentyessä.

Kumpi kannattaa valita?

Tässä lyhyt versio, niin kuin neuvoisin kaveria:

Valitse tasalyhennys jos kestät hieman korkeamman erän alkuvuosina ja haluat maksaa mahdollisimman vähän yhteensä. Olet tyypillisesti vakaassa työssä ja sinulla on hieman pelivaraa. Pitkällä aikavälillä tämä on halvin tie – ja koska korkovähennystä ei enää ole, säästö on täysimääräinen.

Valitse annuiteetti jos ennustettavuus merkitsee sinulle enemmän kuin viimeiset eurot. Sama erä joka kuukausi on helpompi budjetoida, etenkin jos talous on tiukka tai tulot vaihtelevat. Maksat hieman enemmän yhteensä, mutta nukut ehkä paremmin.

Oma hieman epäsuosittu mielipiteeni: useimmille vakaataloiselle tasalyhennys on parempi valinta kuin maine antaa ymmärtää – juuri siksi, että ainoa todellinen haitta, korkeampi erä alussa, häviää itsestään parin vuoden jälkeen. Mutta älä usko minua. Laske se omalla lainallasi.

Yleiset virheet lyhennystavan valinnassa

Usein kysytyt kysymykset