Antti tuli mukaan taloyhtiön hallitukseen kevätkokouksessa, koska kukaan muu ei halunnut. Taloyhtiössä oli 22 asuntoa, 1970-luvun kerrostalo Tampereella, ja edellinen hallitus oli pyörittänyt asioita niin kuin aina ennenkin — eli kutakuinkin reaktiivisesti. Sitten tuli kysymys yhtiökokouksessa: missä on PTS?
Antti ei osannut vastata. Ei kukaan muukaan. Paikalla ollut osakas, jolla sattui olemaan rakennusalan tausta, selitti rauhallisesti mutta selvästi, että hallituksen on lain mukaan esitettävä pitkän tähtäimen suunnitelma jokaisessa varsinaisessa yhtiökokouksessa. Se ei ollut suositus. Se oli AOYL 6 luku 3 §.
Viikkoa myöhemmin Antti sai kolme tarjousta. Edullisin oli 6 800 euroa kuntoarviosta ja PTS:stä. Kallein oli 14 500 euroa "kattavasta kiinteistön terveystarkastuksesta". Kaikki firmat vakuuttivat, ettei ilman ammattilaista pärjää. Taloyhtiön tilit olivat ahtaalla jo ennestään — lämminvesivaraaja oli rikki ja piha-alue kaipasi asfalttia.
Se mikä Antille ei ollut lainkaan selvää — ja mitä konsultit eivät tarjouksissaan maininneet — oli, että laki ei vaadi ulkopuolista asiantuntijaa PTS:n laadintaan. Hallitus voi tehdä sen itse. Laissa ei ole sanaa "konsultti" tai "insinööri". Laissa lukee, että hallituksen on esitettävä selvitys. Hallituksen.
Useimmat PTS-oppaat selittävät, mitä PTS on. Isännöintiliitto kertoo suosituksistaan. Mutta kukaan ei näytä konkreettisesti, mitä rakennusosia taulukossa pitää olla, miten elinkaaret arvioidaan ilman rakennusinsinöörin tutkintoa ja miten kustannusarviot kirjataan niin, että ne ovat realistisia ja yhtiökokouksessa uskottavia.
Tässä artikkelissa Antti — ja jokainen muu ensi kertaa hallituksessa istuva — saa sen ohjeen. Näet tarkalleen mitä AOYL vaatii, miten PTS eroaa kuntoarviosta, millä viidellä askeleella taulukko rakennetaan ja mitä 10 rakennusosaa sinne kuuluu lähes aina.
PTS eli pitkän tähtäimen suunnitelma on asiakirja, joka kertoo mitä huolto- ja korjaustoimenpiteitä taloyhtiön rakennuksessa tarvitaan seuraavan 5–10 vuoden aikana ja paljonko ne maksavat. Se ei ole remonttitarjous, ei kunnossapitosopimus eikä tekninen raportti — se on hallituksen ennakointiasiakirja, joka esitetään osakkaille yhtiökokouksessa.
AOYL 6 luku 3 § on yksiselitteinen: hallituksen on esitettävä kirjallinen selvitys yhtiön rakennusten ja kiinteistöjen kunnossapitotarpeesta seuraavan viiden vuoden aikana. Selvitys esitetään varsinaisessa yhtiökokouksessa joka vuosi. Tämä ei ole vaihtoehtoinen käytäntö — se on velvoite.
Miksi se on tärkeä osakkaalle? Ilman PTS:ää osakas ei pysty arvioimaan tulevia vastikkeita realistisesti. Yllättävä kattoremontti 80 000 eurolla ilman etukäteissuunnittelua tarkoittaa joko suurta lainaa, nopeaa vastikkeen nostoa tai molempia. PTS tekee yllätykset näkyväksi hyvissä ajoin.
Tämä sekaannus on yleisin syy siihen, miksi hallitukset tilaavat kalliita konsulttipaketteja tarpeettomasti. PTS ja kuntoarvio ovat kaksi eri asiaa:
Kuntoarvio on hyödyllinen, kun halutaan tietää rakenteiden todellinen kunto ennen isoa remonttia. PTS voidaan kuitenkin tehdä ilman kuntoarviota — käyttämällä rakennusosien yleisiä elinkaariarviointeja ja kohtuullisia kustannusarvioita. Useimmille pienille taloyhtiöille tämä riittää täysin.
Alla oleva taulukko on esimerkki 1970-luvun kerrostalon PTS:stä. Elinkaariarviot perustuvat Rakennustiedon KH-ohjeistuksiin ja isännöintialan yleisiin suosituksiin. Mukauta ikäarvio oman taloyhtiösi tietoihin — taulukko toimii suoraan pohjana yhtiökokoukseen esitettävälle asiakirjalle.
| Rakennusosa | Elinkaari (v) | Arvioitu ikä (v) | Jäljellä (v) | Kustannusarvio (€) | Prioriteetti |
|---|---|---|---|---|---|
| Tasakatto | 25 | 22 | 3 | 80 000–120 000 | Kiireellinen |
| Julkisivu (rappaus) | 40 | 36 | 4 | 55 000–95 000 | Kiireellinen |
| Ikkunat ja parvekeovet | 30 | 28 | 2 | 30 000–55 000 | Kiireellinen |
| Parvekkeet | 40 | 34 | 6 | 40 000–70 000 | Suunniteltu |
| Käyttövesiputket | 50 | 42 | 8 | 65 000–110 000 | Suunniteltu |
| Viemäriputket | 50 | 44 | 6 | 45 000–80 000 | Suunniteltu |
| Sähköjärjestelmä (nousut) | 40 | 28 | 12 | 25 000–45 000 | Suunniteltu |
| Hissi | 25 | 14 | 11 | 35 000–65 000 | Suunniteltu |
| Ilmanvaihtojärjestelmä | 30 | 12 | 18 | 20 000–40 000 | Ei tarvetta |
| Piha-alue ja autopaikat | 20 | 6 | 14 | 10 000–25 000 | Ei tarvetta |
Taulukon kolme ensimmäistä riviä — katto, julkisivu ja ikkunat — ovat kaikki kiireellisissä. Tämä on todellisuutta monissa 1970-luvun taloissa: rakentamisvuosikymmenen perintö alkaa tulla maksuun juuri nyt. Hallituksen tehtävä on näyttää tämä osakkaille selkeästi, ei pehmentää totuutta.
Elinkaariarvioista: Yllä käytetyt luvut ovat yleisarvioita. Tasakaton todellinen ikä riippuu materiaalista, alustan kunnosta ja huoltotasosta. Bitumikermikatteen elinkaari on 20–30 vuotta, PVC-katteen 25–35 vuotta. Jos epäilet rakennusosan kuntoa, yksittäinen tekninen arviointi yhdestä rakennusosasta maksaa murto-osan koko kuntoarviosta — eikä koko PTS:ää tarvitse teettää konsultilla.
AOYL 24 luvussa säädetään hallituksen jäsenten ja isännöitsijän vahingonkorvausvastuusta. Jos hallitus laiminlyö kunnossapitotarveselvityksen, ja taloyhtiölle aiheutuu tästä vahinko — esimerkiksi ennakoitavissa oleva kattovuoto, joka olisi voitu korjata ajoissa — hallituksen jäsenet voivat joutua henkilökohtaiseen korvausvastuuseen.
Käytännössä tämä tarkoittaa: jos hallitus on tiennyt tai sen olisi pitänyt tietää korjaustarpeesta, mutta ei ole dokumentoinut sitä eikä esittänyt sitä osakkaille, vastuu voi siirtyä hallitukselta osakkaaseen tai vakuutusyhtiöön riitatilanteessa. PTS ei ole vain lain noudattamista — se on hallituksen jäsenten oma suoja.